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购房税费计入原值 装修费可扣除–详解20%二手房个税
2013年06月09日 发票新闻 ⁄ 共 1216字 评论关闭 ⁄ 被围观 1,269 views+

近一段时间,伴随着地方版“国五条”细则的实施,以北京为代表的一些城市更加严厉地执行二手房交易环节征收20%的个税政策。

那么,房屋原值究竟如何计算?装修费是否可以税前扣除?无房屋原值凭证如何核定征税?记者也进行了相关采访。

购房税费计入原值 保存好相关凭证

个人所得税法及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳税。

根据国家税务总局2006年出台《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

由此可以看出,对购房者来说,要保存好购房发票以及契税完税凭证、产权转移过程中缴纳的相关费用凭证等。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇认为,2006年出台的这一通知目前仍是执行二手房个税政策的主要依据,通知明确购房税费可以计入原值,但一些家庭未必有保留票据的习惯,执行政策时有待进一步的人性化。

装修费可扣除 需提供税务统一发票

在计算应纳税额时,合理费用也可扣除,那究竟什么是合理费用呢?根据税务部门的规定,合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

但并不是装修费用都可扣除。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致。公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%,商品房及其他住房为房屋原值的10%。

此外,对于住房贷款利息、按照有关规定实际支付的手续费和公证费等,需凭贷款银行和有关部门出具的有效证明据实扣除。

杨志勇指出,二手房的个税政策一直都有,只是征管比较难。装修费可以抵扣,但目前实际执行时依然存在障碍,比如一般小装修队开发票的并不多见。

链家地产北京西城区门店工作人员李富华介绍,“目前还没有遇到装修发票抵扣的情况,一方面是由于业主无法提供原始装修发票,另一方面从北京来看,各区执行也有差别,要看执行者对于政策的把握。”

无房屋原值凭证 由税务部门核定征税

那么,在现实交易中,纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的该如何处理?根据规定,税务机关可对其实行核定征税,地方税务局根据综合因素,在住房转让收入1%至3%的幅度内确定应纳税额。

据介绍,2012年以来,我国已经全面推广应用房地产评估技术加强二手房交易税收管理,在遏制二手房交易中利用“阴阳合同”逃避税款方面已发挥作用。

在评估中,税务部门在实地调查勘验、参照房地产市场交易信息的基础上,根据二手房所处的区域位置、交通条件、基础设施、周边配套以及市场交易均价等因素确定计税的基准价格。

李富华介绍,“目前,在地方建委查不到原值的大部分为已购公房,目前仍按照成交额的1%,能够查到原值的严格按照所得收入的20%征收,在合同中一般会备注税款由双方协商而定。”

 

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